غرامت‌های بیکاری منطقه‌ای در بازار مسکن استان‌های ایران

قلی زاده, علی اکبر; کمیاب, بهناز

غرامت‌های بیکاری منطقه‌ای در بازار مسکن استان‌های ایران

نویسندگان

علی اکبر قلی زاده ¹

بهناز کمیاب ²

¹ دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه بوعلی سینا

² دانشجوی دکتری دانشگاه بوعلی سینا

چکیده

مهاجرت نیروی کار در سطح مناطق به تفاوت‌های منطقه‌ای نرخ بیکاری عکس العمل نشان می‌دهد و نرخ بیکاری با اجزاء بنیادی بازار مسکن در ارتباط است. در این مطالعه، ارتباط بازار نیروی کار و مسکن در 30 استان کشور و با به کارگیری مدل ورمولن و امرن (2005) و استفاده از روش داده‌های ترکیبی (پانل دیتا) برای مناطق و روش خودرگرسیون با وقفه های گسترده (ARDL) برای کل کشور، روابط بین متغیرها در دوره زمانی 1390-1380 تجزیه و تحلیل می شود. نتایج مشاهدات نشان می‌دهد که اکثر استان‌هایی که از میانگین بالای قیمت مسکن برخوردار هستند، میانگین و نوسان پایین بیکاری را نیز دارند. کارگران در مناطقی با بیکاری بالا از طریق بازار مسکن جبران غرامت می‌شوند، زیرا در این مناطق قیمت زمین و مسکن و هزینه های زندگی نسبت به مناطق با بیکاری کمتر، پایین تر می‌باشد. همچنین با وجود خطر بیکاری، تمایل خانوارها به دریافت وام مسکن کاهش می یابد و در نتیجه، قیمت مسکن کاهش می‌یابد. خطر بیکارشدن، نااطمینانی درآمدی را افزایش می‌دهد و بنابراین، قیمت مسکن را کاهش خواهد داد. این مساله ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری را نشان می‌دهد. همچنین آزمون علیت گرنجر نیز حاکی از ارتباط دوطرفه میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری است. مناطقی که از نرخ بیکاری بالاتری برخوردارند، توسط شرایط بهتر بازار مسکن جبران غرامت می‌شوند؛ یعنی سطح قیمت مسکن در این مناطق پایین‌تر است. از این رو، ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری در استان‌های کشور وجود دارد. تحلیل های رگرسیونی ارتباط میان نرخ بیکاری و قیمت مسکن را منفی نشان می‌دهد و در مطالعه داده های پانلی، ضریب یاد شده در استان‌های مختلف متفاوت است که منعکس کننده غرامت بیکاری در سطح مناطق می باشد. در مناطقی که از میانگین قیمت مسکن پایین تری نسبت به سایر استآنهابرخوردار می‌باشند، تأثیر بیکاری بر قیمت مسکن بیشتر از سایر استان‌هامی‌باشد. بنابراین پایین بودن قیمت مسکن این مناطق با بازار نیروی کار آن‌ها ارتباط بالاتری نسبت به بقیه مناطق دارد.

کلیدواژه‌ها

تفاوت‌های بیکاری منطقه‌ای

بازار زمین و مسکن

پانل دیتا

20.1001.1.17356768.1394.15.3.9.9

عنوان مقاله English

Regional Unemployment Compensation in Housing Markets of Iran

نویسندگان English

Ali Akbar Gholizadeh ¹

Behnaz Kamyab ²

¹ Associate Professor in Economics, Bu-Ali Sina University, (E-mail: z_aliak@yahoo.com)

² Ph.D. Candidate of Economics, Bu-Ali Sina University, (E-mail: kamyab213@yahoo.com)

چکیده English

The regional labor migration is responsive to regional differences of unemployment rate which is interrelated with fundamentals of housing market. This paper analyzes the relationship between labor and housing markets in 30 provinces of Iran. It uses Vermeulen and Ommeren (2005) model in a panel data for regions and an Autoregressive Distributed Lags (ARDL) model in the country over the period 1998-2011. The estimation results indicate that most of provinces with high housing prices on average have also low volatility in unemployment rates. The workers in high-unemployment regions are compensated through housing markets, since the prices of land and housing and living expenses are lower in these regions than ones with low unemployment. In addition, the propensity of households to get housing loan decreases and the housing price falls despite high risk of unemployment. The risk of getting unemployed raises the income uncertainty and reduces the housing price. This indicates a negative relationship between housing price and unemployment rate. The test for causality shows that this relationship is bidirectional in provincial level, so that provinces having high unemployment rates are compensated by better conditions of housing market which means low housing prices.

کلیدواژه‌ها English

Regional unemployment

Land and housing markets

Compensating differentials

Panel Data

جعفری صمیمی، احمد؛ زهرا (میلا) علمی و آرش هادی زاده (1386) عوامل مؤثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران؛ فصلنامه پژوهش های اقتصادی ایران، سال نهم، شماره 32: 53-31.

قلی زاده، علی اکبر (1387) نظریه قیمت مسکن در ایران؛ همدان: انتشارات نور علم.

قلی زاده، علی اکبر و کمیاب، بهناز (1389) بررسی واکنش سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن (مطالعه موردی ایران) ؛ فصلنامه پژوهش های اقتصادی ایران، شماره 42، بهار.

قلی زاده، علی اکبر و کمیاب، بهناز (1389) ارتباط بلند مدت بازار مسکن و تورم در ایران، فصلنامه نامه مفید، شماره 81، 68-51.

مرکز آمار ایران، نشریه قیمت و اجاره بهای مسکن در شهرهای منتخب: 90-1371.

Ashworth, J. and Parker, S. (1997) Modelling Regional House Prices in the UK; Scottish, Journal of Political Economy, Vol. 44 (3), pp. 225-246.

Blomquist, G.; Berger, M. and Hoehn J. (1988) New estimates of quality of life in urban areas; American Economic Review, 78: 89-107.

Cameron, G. and Muellbauer, J. (1998). "The housing market and regional‌commuting and migration choices." Scottish Journal of Political Economy, 45, 420-446.

Carlson, F. (2000). Testing equilibrium models of regional disparities. Scottish Journal of Political Economy, 47, 1-24.

Clapp, J. and Giacotto, C. (1993) The Influence of Economic variables on House Price Dynamics; Journal of Urban Economics, Vol. 36, pp. 116-83.

Duffy, David; Gerald, John Fitz and Kearney, Ide (2006) www.google.com.

Engle, R. and C. W. J. Granger (1987), Co-integration and error correction: representation, estimation and testing, Econometrica.

Glaeser, E. L. and Gyourko, J. (2005) Urban decline and durable housing; Journal of Political Economy, 113(2): 345-375.

Glaeser, E. L.; Gyourko, J., and Saks, R. E. (2005) Urban growth and housing supply; National Bureau of Economic Research.

Gyourko, J. and Tracy, J. (1989) The importance of local fiscal conditions in analysing local labor markets; Journal of Political Economy, 97: 1208-31.

Gyourko, J. and Tracy, J. (1991) The structure of local public finance and the quality of life; Journal of Political Economy, 99: 774-806.

Hwang, M. and Quigley, J. (2006). Economic fundamentals in local housing markets: Evidence from US ... Reassessing the role of national and local shocks in metropolitan area housing markets. Journal of regional science.- Malden, Mass. [u.a.]: Blackwell, ISSN 0022-4146, ZDB-ID 2192159. - Vol. 46.2006, 3, p. 425-453.

Jackman, R. and Savouri, S. (1992). Regional migration in Britain: an analysis of gross flows using NHS Central Register data. Economic Journal, 102(415), 1433-1450.

Marston, S. (1985) Two views of the geographic distribution of unemployment; Quarterly Journal of Economics, 100: 57-79.

Meen, G. (2001) The Time-Series Behaviour of House Prices: A Transatlantic Divide?; Journal of Housing Economics, Vol. 11, pp. 1-23.

Reilly, B. and Witt, R. (1993) Regional House Prices and Possessions in England and Wales: An Empirical Analysis; Regional Studies, Vol. 28, pp. 475-482.

Roback, J. (1982) Wages, Rents and the Quality of Life; Journal of Political Economy, 90(6): 1257-78.

Serrano-Diaz, L. (2005) On the Negative Relationship between Labor Income Uncertainty and Homeownership: Risk Aversion vs. Credit Constraints; Journal of Housing Economics, Vol. 14, pp. 109–126.

Vermeulen, Wouter and Ommeren, Jos van (2004) Are workers compensated by cheaper housing in regions where unemployment is high? Theory and evidence from a housing demand survey; submitted to the ERSA 2005 conference in Amsterdam.

Vermeulen, Wouter and Ommeren, Jos van (2005) Compensation of Regional Unemployment in Housing Markets; Tinbergen Institute Discussion Paper, TI 2005-093/3.

Zhu, Qingyu (2010) Regional unemployment and house price determination; MPRA Paper No. 41785.