پژوهش ها و چشم اندازهای اقتصادی

پژوهش ها و چشم اندازهای اقتصادی

سنجش و ارزشگذاری عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن با استفاده از روش انتخاب تجربی از دیدگاه خانوارهای ساکن در بافت فرسوده شهر اصفهان

نویسندگان
1 استاد اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد دانشگاه اصفهان
2 دانشجوی کارشناسی ارشد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد دانشگاه اصفهان
چکیده
با توجه به روند نوگرایی سریع، در شهر اصفهان نیز همچون اکثر شهرهای کشور می­توان شاهد ناکارآمدی و فرسودگی بافت­ها بود. از این رو، توسعه نوسازی بافت­های فرسوده باید از اهداف اصلی نوسازی شهر اصفهان باشد. مهمترین قدم برای اجرای موفقیت­آمیز پروژه­های مسکن­سازی را می­توان تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد گسترده مسکن و شناخت چگونگی رتبه­بندی عناصر مختلف یک واحد مسکونی توسط مصرف­کنندگان دانست.
از آنجا که ویژگی­های مسکن، آن را جزو کالاهای غیر بازاری قرار می دهد، برای ارزشگذاری آنها می­باید از روشهای ارزشگذاری غیر بازاری استفاده نماییم.
در این مطالعه، برای تحلیل چگونگی ارزشگذاری و تعیین میزان تمایل به پرداخت مصرف­کنندگان برای ویژگی­های مختلف مسکن، از روش انتخاب تجربی(CEM) استفاده شده است.بدین منظور یکی از بافت­های فرسوده شهر اصفهان انتخاب و سپس نمونه­ای شامل 120 خانوار در منطقه مورد نظر به روش تصادفی ساده انتخاب شد. داده­ها با استفاده از پرسشنامه­های انتخاب تجربی جمع­آوری و با استفاده از نرم­افزار STATA و EXCEL مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت.
یافته­ها نشان می­دهد که انتخاب واحد مسکونی تابعی از 7 ویژگی مساحت زمین، کیفیت و نوع مصالح به کار گرفته شده در واحد مسکونی، امنیت محله، میزان دسترسی، میزان بخشودگی عوارض، میزان وام پرداختی برای ساخت­و­ساز و قیمت واحد مسکونی بوده است بر اساس نتایج، ساکنان از میان حالت های مختلف پیشنهاد شده بیشترین میزان تمایل به پرداخت را برای افزایش در مساحت واحد مسکونی داشته اند. همچنین با توجه به ضرایب به دست آمده تمایل به پرداخت بالایی برای بهبود ویژگی دسترسی به تسهیلات، امکانات و خدمات عمومی و افزایش در بخشودگی عوارض، از سوی ساکنان وجود داشته است..
کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله English

Measurement and Valuation of Factors Affecting Housing Choice Using a Choice Experiment Method: Viewpoints of Households Living at Old Urban Textures of Isfahan

نویسندگان English

Nematallah Akbari 1
Rahman Khoshakhlaq 1
Sara Mardiha 2
1 Professor of Economics, University of Isfahan
2 M.A. Student of Economics, University of Isfahan
چکیده English

Due to the rapid modernization process, we can see the inefficiency and obsolescence of urban textures in Isfahan alike the most Iran’s cities. Hence, renovation development of old textures should be one of the main goals in modernization of Isfahan. Analyzing the widespread dimensions of housing and identifying the ranking ways of different attributes of residential units by consumers is the most important step for being successful in housing projects. Since housing attributes are the non-marketed goods, we need to use non-market evaluation method to evaluate them. In this paper Choice Experiment Method (CEM) has been used to evaluate and determine the consumer willingness to pay for various housing attributes. For this purpose, one of the old textures of Isfahan was selected and a sample of households living in that area was randomly drawn with 120 observations. Data was collected using choice experiment questionnaires and analyzed using STATA and EXCEL softwares. The results show that choice of residential unit is a function of 7 attributes including land area, quality and type of materials used in residential units, neighborhood security, access to major city centers, exemption from charge payments for construction, the amount of loan paid for construction and price of residential unit. Based on the results, the most effective variable is the land area; and residents have a high willingness to pay for this attribute rather than the other attributes.

کلیدواژه‌ها English

R21
C01
C35
Stated preferences
willingness to pay
Lancasterian consumer Theory
Choice experiment method
Logit Model
Residential unit
Old urban texture
ابونوری، الف؛ رمضانی، ر. و کیل کندی. (1381). برآورد تابع تقاضای مسکن با استفاده از مدل هدانیک (مطالعۀ موردی شهر ساری)؛ پژوهشنامۀ علوم انسانی و اجتماعی، سال1، شمارۀ 4: 35-13.
اکبری، ن.؛ عمادزاده، م. و رضوی، ع. (1383). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد، رهیافت اقتصادسنجی فضایی در روش هدانیک؛ فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، شماره 11 و 12، بهار و تابستان: 78-57.
ایازی، م. (1385). شناسایی بافت­های فرسوده با استفاده از سیستم­های اطلاعات مکانی (GIS)؛ مجموعه مقالات ارائه شده در همایش ملی ژئوماتیک 85، سازمان نقشه برداری کشور. اردیبهشت ماه 1385.
ترنر، آر.ک.؛ پیرس، دی. و باتمن، ای. (1374). اقتصاد محیط زیست؛ ترجمه س. دهقانیان، ع. کلاهی اهری و ع.کوچکی؛ مشهد: انتشارات دانشگاه فردوسی مشهد (1990).
حافظ­نیا، م. (1384). مقدمه­ای بر روش تحقیق در علوم انسانی، تهران: انتشارات سمت چاپ هشتم.
حسینی، م. م. (1380). بررسی عوامل مؤثر بر تصمیم­گیری خانوارهای شهری استان تهران در انتخاب مسکن؛ پایان­نامه کارشناسی ارشد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه تربیت مدرس.
حکمت­نیا، ح.؛ موسوی، م. و زرافشان، ع. (1384). بررسی و تحلیل شاخص­های کمی و کیفی مسکن در شهر تفت و برنامه­ریزی آتی آن؛ مجله جغرافیا و توسعه ناحیه­ای، شماره پنجم، پاییز و زمستان: 142-125.
درودی، ح. (1386). بررسی عوامل مؤثر بر شکل­گیری قیمت­ها در بازار مسکن؛ پایان­نامه دکتری، دانشکده اقتصاد، دانشگاه تهران.
دلال پورمحمدی، م. ر. (1379). برنامه­ریزی مسکن؛ قم: انتشارات سمت.
رفیعیان، م.؛ عسگری، ع. و عسگری­زاده، ز. (1388). سنجش میزان رضایتمندی سکونتی ساکنان محله نواب؛ پژوهش­های جغرافیای انسانی. شماره 67: 68-53.
رنجبریان، م. (1389). توسعه منابع مالی جدید، پیش شرط تحقق­پذیری برنامه­های نوسازی و بهسازی بافت فرسوده؛ دومین همایش بهسازی و بازآفرینی بافت­های فرسوده شهری، شرکت عمران و مسکن سازان استان فارس، شیراز، اردیبهشت­ماه.
زراء نژاد، م. و انوری، ا. (1385). برآورد تابع قیمت هدانیک مسکن شهر اهواز به روش داده­های ترکیبی؛ فصلنامه پژوهش­های اقتصادی ایران، شماره 28: 168-139.
شماعی، ع. و پوراحمد، ا. (1383). تحلیلی بر سیاست­ها و برنامه­های بهسازی و نوسازی شهری در برنامه­های توسعه کشور؛ پژوهش­های جغرافیایی، شماره 48، تابستان: 204-181.
شماعی، ع. و پوراحمد، ا. (1384). بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا؛ چاپ سوم، انتشارات دانشگاه تهران.
شیعه، ا. (1385). مقدمه­ای بر مبانی برنامه­ریزی شهری؛ تهران: انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران.
عسگری، ع. (1378). بررسی روشهای ارزیابی سهم عوامل محیطی و برنامه­ریزی در قیمت زمین و مسکن و نحوه کاربرد آنها؛ مجموعه مقالات همایش زمین و توسعه شهری، مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران.
عسگری، ع. و مهرگان، ن. (1380). برآورد تمایل به پرداخت بازدید­کنندگان میراث تاریخی فرهنگی با استفاده از CVM: نمونه گنج­نامه همدان؛ فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، شماره دوم: 115-93.
عمادزاده، م. (1381). بررسی راهکارهای افزایش تقاضای مؤثر در بخش مسکن، مطالعه موردی: استان اصفهان؛ طرح تحقیقاتی وزارت امور اقتصاد و دارایی.
فلامکی، م. (1380). باززنده­سازی بناها و شهرهای تاریخی؛ انتشارات دانشگاه تهران، چاپ چهارم.
ملکی، س. (1382). بررسی نقش شاخص­های اجتماعی در برنامه­ریزی توسعه مسکن شهر ایلام؛ فصلنامه مسکن و انقلاب، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، شماره 104، زمستان: 54-3
ناظری، ش. و روحی کلاش، ح. (1387). بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده (تبدیل تهدیدها به فرصت­ها)؛ .مجله فضای جغرافیایی، شماره 21، 151-117.
نظری عدلی، س. و رضایی­راد، ه. (1387). ارزیابی کاربرد مدل تحلیل شاخصی (Factor Analist) در تشخیص فرسودگی کالبدی بافت با استفاده از GIS؛ مجموعه مقالات ارائه شده در همایش اطلاعات مکانی و مدیریت یکپارچه شهری، دانشگاه تهران، آبان ماه.
Adamowicz, W., Louviere, J. and Swait, J. (1998a). Introduction to Attribute-based Stated Choice Methods; Report to NOAA, Resource valuation brach, Damage Assessment Center, January.
Adamowicz, W., Louviere J. and Swait , J. (1998b). Introdution to Attribute-based Stated Choice Methods; Report to NOAA Resource Valuation Branch, Damage Assessment Centre.
Adamowicz, W., Louviere, J. and Williams, M. (1994). Combining Revealed and Stated Preference Methods for Valuing Environmental Amenities; Journal of Environmental Economics and Management, 26: 271-292.
Ben-Akiva, M. and Lerman, S. (1985). Discrete Choice Analysis, Theory and Applications to Travel Damand; MIT Press.
Bradley, M. (1988). Realism and Adaptation in Designing Hypothetical Travel Choice Concepts; Journal of Transport Economics and Policy 22: 121-137.
Carson, R. T., Louviere, J. J., Anderson, D. A., Arabie, P., Bunch, D., Henisher, D. A., Johnson, R. M., Kuhfeld, W. F., Steinberg, D., Swait, J., Timmermans, H. and Wiley, J. B. (1994). Experimental Analysis of Choice; Marketing Letters, 5 (4): 351-368.
Clark, D. E. and Cosgrove, J. C. (1990). Hedonic Prices, Identification, and the Demand for Public Safety; Journal of Regional Science, 30(1): 105-121.
DeShazo, J.R. and Fermo, G. (2002). Designing Choice Sets for Stated Preference Methods: The Effects of Complexity on Choice Consistency; Journal of Environmental Economics and Management, 44(1): 123-143.
Earnhart, D. (2002). Combining Revealed and Stated Data to Examine Housing Decisions Using Discrete Choice Analysis; Journal of Urban Economics, 51: 143-169.
Hanemann, M. (1999). Welfare Analysis with Discrete Choice Models; in Herriges, J. and C. Kling (eds.) Valuing Recreation and the Environment, Edward Elgar.
Hanley, N., Mourato, S. and Wright, R. (2001). Choice Modeling Approaches: A Superior Alternative for Environmental Evaluation?; Journal of Economic Surveys, 15(3).
Kain, j. F. and Quigley, j. M. (1970). Measuring the Value of Housing Quality; Journal of the American statistical association, 65: 532-548.
Lodhi, A. and Pasha, H.A. (1991), Housing Demand in Developing Countries: A Case Study of Karachi Pakistan; Urban studies, 28: 623-634.
Louviere, J., Hensher D. and Swait J. (2000). Stated Choice Methods, Analysis and Application; Cambridge: Cambdridge University Press.
Mazzanti, M. (2003). Discrete Choice Models and Valuation Experiments; Journal of Economic Studies, 30: 584-604.
Wang, D. and Li, S. (2006). Socio-economic Differentials and Stated Housing Preferences in Guangzhou; China: Habitat International 30: 305–326.
Weisbrod, G., Ben-Akiva, M. and Lerman, S. (1980). Tradeoffs in Residential Location Decisions: Transportation versus other Factors; Transportation policy and Decision Making,1.